De aftrek voor de eigen woning

De kosten van de financiering van de eigen woning zijn aftrekbaar. Daar zijn grenzen aan gesteld. 

Alléén voor de woning

De aftrek geldt alleen voor de koop en verbetering van de eigen woning. Dat betekent dat voor zover het pand niet gebruikt wordt om er in te wonen de financieringskosten niet aftrekbaar zijn. Concreet betekent dat wanneer een deel van het pand verhuurd wordt, of wanneer een deel van het pand voor de eigen onderneming wordt gebruikt, de hypotheekrente voor dat deel niet aftrekbaar zijn als kosten van de eigen woning.  

Geen omwegen

Het betekent ook dat de financieringskosten niet aftrekbaar zijn voor zover ze gemaakt zijn voor iets anders dan de koop of verbetering van de eigen woning. Concreet betekent dit dat voor zover de hypotheek wordt aangewend voor bij voorbeeld een beleggingsportefeuille of een vakantiereis de rente niet aftrekbaar is als kosten van de eigen woning. 

Overwaarde oude woning

De hypotheekrente van een nieuwe eigen woning is alleen aftrekbaar voor zover de nieuwe hypotheek noodzakelijk is voor de financiering nadat de overwaarde van de eerdere eigen woning is gebruikt voor de aankoop. De overwaarde is het verschil tussen de verkoopopbrengst van de woning en de hypotheekschuld die er nog op rust. 

Een voorbeeld

Stel, je hebt een woning die je verkoopt voor € 150.000. Je lost daarmee je resterende hypotheekschuld af. Stel dat die € 80.000 bedraagt. Je hebt dan een overwaarde van € 70.000 verwezenlijkt. 

Je koopt een nieuwe woning voor € 250.000. Wanneer je de overwaarde van de oude woning van € 70.000 inzet voor de financiering van de nieuwe woning heb je nog een hypotheek nodig van € 180.000. De rente daarvan is aftrekbaar van het belastbaar inkomen. 

De belastingdienst accepteert de aftrek van hypotheekrente niet over een bovenmatige hypotheekschuld. Maar enkel over de het deel wat toe te rekenen is aan de woning (€ 250.000-70.000) = € 180.000.

Stom

Wat in elk geval ongelooflijk stom is, is een hypotheek opnemen om er een auto of een vakantiereis van te betalen. De rente op een hypotheek mag dan wel laag zijn maar die rente betaal je meestal 30 jaar lang. En 30 maal een lage rente is een bijzonder hoog bedrag. Stel, je boekt een wereldreis van € 10.000 en financiert dat met hypotheek. Je betaalt 30 jaar lang 5% rente. De reis kost je dan niet € 10.000 maar € 25.000. 

Bovendien vergroot je hiermee de kans dat je later niet in staat bent je woning te verkopen, omdat de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning. Je hebt dan een restschuld, die het gevolg is van een mooie vakantiereis in het verleden. 

Welke financieringskosten komen in aanmerking voor aftrek?

De aftrekposten zijn grofweg in te delen in eenmalige en jaarlijks terugkerende kosten. 

Eenmalige aftrekposten

In het jaar dat je de hypotheek afsluit mag je alle kosten die hiermee samenhangen als aftrekpost opnemen in de berekening van het belastbaar inkomen:  

• notariskosten en kadastrale rechten voor de hypotheekakte
• taxatiekosten voor het verkrijgen van een lening
• afsluitprovisie: maximaal 1,5% van de geldlening, met een maximum van € 3.630. Als je meer afsluitprovisie betaalde, dan kun je de rest tijdens de looptijd van de lening jaarlijks in gelijke delen aftrekken
• bemiddelingskosten en de kosten van een eventuele aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie
• bij een nieuwbouwwoning: de bouwrente en de grondrente die je betaalde over de periode ná het sluiten van de (voorlopige) koopovereenkomst
• betaalde boeterente bij te late betaling van hypotheekbedragen en bij vervroegde aflossingen boven het boetevrije bedrag 

Terugkerende aftrekposten

Kosten die je elk jaar van je belastbaar inkomen kunt aftrekken: 

• rente over de lening (meestal een hypotheek, maximaal 30 jaar)
• betalingen voor erfpacht of opstal
• rente van leningen voor financiering van kosten die samenhangen met het aangaan van de lening voor de koop van je woning, bijvoorbeeld voor meegefinancierde afsluitprovisie
• rente van schulden voor de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming
• rente van leningen voor financiering van kosten die samenhangen met de koop, verbetering of het onderhoud van je woning, bijvoorbeeld notariskosten 

Niet-aftrekbare kosten

De volgende kosten zijn niet aftrekbaar: 

• taxatiekosten die je maakt om een bod op een woning te kunnen uitbrengen
• kosten van de koopovereenkomst van de woning
• notariskosten en kadastrale rechten voor de transportakte (de leveringsovereenkomst)
• bij een bestaande woning: de overdrachtsbelasting  
• bij een nieuwbouwwoning: de bouwrente en de grondrente die je betaalde over de periode vóór het sluiten van de (voorlopige) koopovereenkomst
• aflossing van de (hypotheek)schuld
• kosten van onderhoud en verbetering
• rente over leningen die je bent aangegaan om de woning van je partner of huisgenoot te verwerven voor zover de schuld hoger is dan de oorspronkelijke schuld
• rente over leningen die je bent aangegaan om aftrekbare rente en kosten van geldleningen te betalen (bijvoorbeeld een lening om de aftrekbare boeterente of bouwrente te betalen). Een uitzondering is er voor de rente over een lening die je vóór 1 januari 2001 bent aangegaan om boeterente of bouwrente te financieren. De rente daarover is nog wel aftrekbaar.

Oversluiting

Een bijzondere hierboven genoemde post is de volgende: de rente over leningen die je bent aangegaan om aftrekbare rente en kosten van geldleningen te betalen (bijvoorbeeld een lening om de aftrekbare boeterente of bouwrente te betalen) is niet aftrekbaar. 

Soort lening

Voor de renteaftrek maakt het niet uit in welke vorm je geld leent voor de financiering van je huis. Meestal zal dit een hypotheek zijn, maar het kan ook een persoonlijke lening zijn, of een lening van je ouders. 

Rente over leningen afgesloten tussen fiscaal partners of huisgenoten onderling, komt echter niet in aanmerking voor aftrek. 

Geen hypotheekrente meer? Of bijna niet meer?

Wanneer het zogenaamde huurwaardeforfait hoger is dan de hypotheekrente hoeft het meerdere niet bij het inkomen geteld te worden. Huurwaardeforfait en hypotheekrente worden dan tegen elkaar weggestreept. 

Een voorbeeld. Stel dat het huurwaardeforfait € 2.000 bedraagt. Je hebt nog een resterende hypotheek waarvoor je € 800 rente hebt betaald. Het belastbare inkomen uit de woning bedraagt dan € 1.200. Daarop krijg je nu een fictieve aftrek van € 1.200 zodat je belastbare inkomen uit de eigen woning € 0 bedraagt. Een mooi voordeel.