De bijleenregeling voor de aankoop van de eigen woning

Wanneer je je woning verkoopt en je koopt een nieuwe woning krijg je te maken met de zogenaamde bijleenregeling. 

Dit is een regeling waarin bepaald wordt dat de rente van de nieuw af te sluiten hypotheeklening alleen kan worden afgetrokken van het inkomen wanneer die hypotheeklening noodzakelijk aan de nieuwe woning verbonden is. 

Noodzakelijk wil zeggen dat de nieuwe lening maximaal zo groot is dat het huis kon worden gekocht en verbouwd nadat de overwaarde op de oude woning is ingezet voor de aankoop van de nieuwe. Voor zover een lening niet noodzakelijk verbonden is met de woning geldt dat de rente die je moet betalen over dat 'niet-verbonden' deel niet aftrekbaar is in de aangifte inkomstenbelasting. 

Een voorbeeld Stel je verkoopt je woning voor € 300.000 na aftrek van al je verkoopkosten. Je had nog een hypotheeklening openstaan van € 180.000. De overwaarde van je huis is dan € 120.000. 

Nu koop je een nieuwe woning voor € 350.000 inclusief de kosten van aankoop. Je verwacht dat je daarin nog eens voor € 80.000 moet verbouwen. De nieuwe woning gaat je dus € 430.000 kosten. In dit voorbeeld gaan we er vanuit dat de woning dit bedrag ook waard is na de verbouwing en een hypotheek daardoor voor dit bedrag verstrekt wordt.

Je vraagt een hypotheek aan. De belastingdienst beoordeelt of de rente daarvan aftrekbaar is. Die is aftrekbaar voor zover de nieuwe hypotheek noodzakelijk was. De maximaal noodzakelijke hypotheek in dit voorbeeld is € 430.000 minus de overwaarde van € 120.000 ofwel € 310.000. 

Gevolgen

Je maximale noodzakelijke hypotheek in dit voorbeeld bedraagt € 310.000. Dat betekent dat, wanneer je een hypotheeklening van € 310.000 of minder sluit, de hypotheekrente volledig aftrekbaar is. Wanneer je echter een hogere hypotheeklening afsluit, dan is de hypotheekrente voor dat teveel niet meer aftrekbaar. 

Stel dat je een hypotheek afsluit voor € 360.000 terwijl de maximaal noodzakelijke € 310.000 is. De hypotheekrente bedraagt dan bij voorbeeld 5% van € 360.000 ofwel € 18.000 per jaar. Daarvan is nu slechts 310.000/360.000 deel aftrekbaar als rente voor de eigen woning, ofwel € 15.500. Een jaarlijks bedrag van € 2.500 rente is dus niet aftrekbaar. 

Hoe erg is dit?

Wanneer die € 2.500 rente niet meer aftrekbaar is, scheelt je dat bij een belastingtarief van 42% jaarlijks € 1.050 méér inkomstenbelasting. Dat kan méér worden, maar ook minder. 

De vraag is of dit erg is. Wanneer je dit van te voren weet, en willens en wetens méér rente betaalt dan je kunt aftrekken, is dat niet erg. Immers, je hebt dat dan afgewogen tegen het genot van die extra hoge lening die je hebt afgesloten. Wanneer je dat niet van te voren besefte, is dat erger. Immers, je woonlasten blijken dan ineens hoger te zijn dan waarop je bij de koop van de woning gerekend had. 

Dat hier berekende nadeel van € 1.050 kan ook minder zijn in sommige gevallen. De hypotheekschuld die niet aan de eigen woning wordt toegerekend bedraagt € 50.000 in dit voorbeeld. Die verlaagt nu het vermogen in box 3. Dat scheelt je 1,2% van die € 50.000 ofwel € 600 inkomstenbelasting. Daarmee wordt het vervelende effect wat minder, immers de verminderde belastingteruggave van € 1.050 krimpt daarmee tot € 450. Maar, dit gaat alleen op wanneer er overigens vermogen in box 3 aanwezig is dat feitelijk belast is. Dit doekje voor het bloeden gaat dus niet voor iedereen op. 

Besef wel dat dit nadeel zich elk jaar voordoet zolang de hypotheek loopt. Dus een niet-aftrekbare hypotheekrente, zoals hiervóór berekend, van € 1.050 per jaar is na 30 jaar een kostenpost van € 31.500. We kunnen het nog straffer formuleren: wanneer je een extra hypotheeklening sluit van € 50.000 waarvan de rente van 5% per jaar niet aftrekbaar is, kost je dat jaarlijks € 2.500 rente. In 30 jaar loopt dat op tot € 75.000. Het nadeel is niet zo zeer het belastingvoordeel dat je mist, maar de uitgave zelf en de rente daarover. Je moet dus goed nadenken voordat je een hypothecaire lening sluit die niet voor de eigen woning bedoeld is. 

Stel dat je met deze € 50.000 een mooie camper hebt gekocht van € 50.000. Die kost je dan uiteindelijk € 125.000. En dat terwijl die al na 15 jaar afgeschreven is. Er is nog een negatief effect van die beperkte rente-aftrek. In allerlei inkomensafhankelijke regelingen speelt het belastbaar inkomen een grote rol. Huursubsidie, studiefinanciering, kinderopvang, zorgpremie, en er zijn er nog wel meer. In al die regelingen geldt dus ook dat de rente-aftrek beperkt is, en dat daardoor de regeling nadeliger uitpakt dan je gehoopt had.

Reserveren van de overwaarde

Wanneer je in het ene jaar je woning verkoopt, en in een volgend jaar een nieuwe woning koopt, moet je de overwaarde reserveren voor de financiering van de nieuwe woning. Daaraan is een maximum-termijn gesteld. Die termijn was tot en met 2009 5 jaar. Vanaf 2010 is die termijn 3 jaar. Deze reservering wordt de "eigenwoningreserve" genoemd. De eigenwoningreserve wordt opgebouwd uit de overwaarden die zijn voortgekomen uit de eerdere verkoop van een eigen woning. Het kunnen er dus méér dan één zijn. Bijvoorbeeld wanneer twee partners elk hun eigen huis verkopen om te gaan samenwonen in een nieuwe eigen woning. Of wanneer je in de afgelopen 3 jaar tweemaal verhuisd bent en tweemaal een overwaarde bij verkoop hebt geïncasseerd.

Het berekenen van de eigenwoningreserve

De eigenwoningreserve wordt opgebouwd door de overwaarden van een verkochte woning. Die overwaarde wordt als volgt berekend: de verkoopprijs van de woning; verminderd met de verkoopkosten (makelaar, advertenties, verkoopklaar maken, notaris); en verminderd met de definitieve aflossing van de hypotheekschuld. het resultaat hiervan wordt het 'vervreemdingssaldo' genoemd. Het vervreemdingssaldo wordt toegevoegd aan de eigenwoningreserve. Als er maar één vervreemdingssaldo is, ìs dat de eigenwoningreserve. Als er méér vervreemdingssaldi zijn, omdat er méér woningen met overwaarde zijn verkocht, wordt de reserve uit die vervreemdingssaldi opgebouwd.

Het besteden van de eigenwoningreserve

Conclusie: ons advies is op te passen voor te hoge hypotheekleningen om er andere leuke dingen mee te doen. Pas op voor aanbiedingen die tot een te hoge hypotheek leiden. Nieuwe regels voor hypotheekrente-aftrek vanaf 2013 Inmiddels zijn er vanaf 2013 nieuwe fiscale regels die het aflossen van nieuwe hypotheken verplicht stellen. Voor hypotheken die vóór 1 januari 2013 zijn afgesloten geldt die verplichting niet. Het bovenstaande verandert niet door de nieuwe regels. Over de nieuwe regels kun je méér lezen in het artikel: De hypotheekaftrek vanaf 2013