De hypotheekaftrek vanaf 2013

Het doel van de huidige regels is het geleidelijk beperken van de hypotheekrente-aftrek.
Het fiscale voordeel van rente-aftrek is namelijk ontmaskerd als een concreet woonlastennadeel. 

De hypotheekrente-aftrek wordt beperkt op 3 manieren: 

• De rente-aftrek wordt voor nieuwe leningen alleen nog toegestaan als die leningen annuïtair of lineair worden afgelost over een periode van maximaal 30 jaar
• De rente-aftrek voor nieuwe en bestaande leningen blijft bestaan, maar de aftrek mag alléén worden toegepast tegen een steeds lager wordend maximaal belastingtarief
• Aanvullende maatregelen 

Deze 3 manieren komen hierna aan de orde. Daarna wordt ingegaan op de vele praktische fiscale gevolgen. 

Annuïtair aflosbare leningen 

Dit zijn leningen waarbij maandelijks een vast bedrag wordt betaald voor rente èn aflossing samen. De maandelijkse uitgaven blijven dus voor de gehele looptijd van de lening hetzelfde. Echter de samenstelling van het vaste bedrag verandert elke maand.

In de eerste maand is het bedrag grotendeels rente, en voor een klein deel aflossing. Immers, aan het begin van de looptijd betaal je rente over de gehele schuld. Naarmate er wordt afgelost wordt de hoofdsom van de schuld steeds lager. 

Daardoor wordt de maandelijkse rente steeds lager en is er in het vaste maandelijkse bedrag steeds meer ruimte voor aflossing. 

Na een periode van maximaal 30 jaar is de lening afgelost. De rente, dus ook de belastingteruggave door rente-aftrek, wordt ieder jaar lager. Een goede regeling die de consument behoedt voor overbesteding en en lastenverzwaring, weliswaar of de consument dat nu wil of niet. 

De rente-aftrek is vanaf 2013 alleen nog mogelijk voor deze annuïtair aflosbare leningen en voor lineair aflosbare leningen (afgezien van bestaande leningen) en alléén wanneer er minimaal daadwerkelijk annuïtair wordt afgelost. Niet of onvoldoende aflossen kan leiden tot het niet meer accepteren van rente-aftrek. Voor tijdelijk niet kunnen aflossen gelden specifieke regels die hierna behandeld worden. 

Lineair aflosbare leningen 
Bij een lineair aflosbare lening is de jaarlijkse aflossing een vast bedrag, berekend over een periode van maximaal 30 jaar. De jaarlijkse rente wordt telkens berekend over de restschuld na de jaarlijkse aflossing. Het jaarlijkse rentebedrag wordt dus lager in de loop der tijd. Ook het bedrag van de jaarlijkse aflossing plus de rente wordt dus ieder jaar lager. 

Ook voor deze leningen wordt de rente als aftrekpost in het belastbaar inkomen geaccepteerd. Immers, een lineair aflosbare hypotheek wordt, bezien over de gehele looptijd, sneller afgelost dan een annuïtaire hypotheek en voldoet daarom aan de minimumvereisten. 

Bestaande leningen 
De rente-aftrek op bestaande leningen, afgesloten vóór 1 januari 2013, blijft. 

Maar de aftrek van het inkomen tegen het maximale tarief voor de inkomstenbelasting van 52% wordt allengs beperkt. De aftrek vindt vanaf 2014 plaats in een nieuwe box 4 voor de eigen woning. In die box geldt een maximumtarief dat jaarlijks verminderd wordt met 0,5%. De belastingaftrek vindt dus plaats tegen maximaal 50% in 2015 en in 2042 is het tarief maximaal 38%. 

In 28 jaar tijd kunnen er nog wel drie economische crises plaatsvinden en evenzovele wereldoorlogen, dus deze regeling zal in de tussentijd nog wel regelmatig ter discussie staan en aangepast worden, al naar gelang de politieke verhoudingen. 

Aanvullende maatregelen 

• De overdrachtsbelasting bij verkoop van een woning is definitief verlaagd naar 2% over de verkoopprijs.
• Wanneer bij verkoop van een huis een restschuld overblijft, en de verkoper financiert deze restschuld met een nieuwe lening, dan blijft de rente daarover nog 10 jaar aftrekbaar van het belastbaar inkomen. Na 10 jaar is géén aftrek meer mogelijk. Dat stimuleert tot aflossing. Deze regeling geldt alléén voor restschulden die zijn ontstaan in de jaren 2013 tot en met 2017. Deze aftrek van rente over de restschuld vindt plaats in box 3.
• De hoogte van de hypotheekschuld bij het afsluiten van de hypotheek is sinds 1 augustus 2011 wettelijk beperkt.
  Vanaf 1 januari 2016 is de hoogte van de schuld maximaal 102%. Vanaf 1 januari 2018 geldt bij het afsluiten van de hypotheek 100% als maximum. Deze beperking betekent dat overdrachtsbelasting en notariskosten niet meer kunnen worden meegefinancierd, tenzij de getaxeerde waarde hoger is dan de overdrachtsprijs.
• Bij investeringen in duurzame energiebesparende maatregelen mag de hypotheek worden afgesloten tot maximaal 106% van de waarde van de woning.
• De nationale hypotheekgarantie is sinds 1 juli 2012 beperkt. Het grensbedrag is per 1 januari 2022 € 355.000
• Wanneer een schenking wordt gedaan voor aankoop van een woning of voor aflossing van hypotheek is die schenking voor € 100.000 vrijgesteld van schenkbelasting. De schenkingsvrijstelling geldt niet alléén meer voor kinderen, en ook de leeftijdsgrenzen zijn afgeschaft. Dus óók bijvoorbeeld grootouders of tantes kunnen hun kleinkinderen of neefjes en nichtjes op deze manier bevoordelen. Er moet wèl van deze schenking aangifte schenkbelasting worden gedaan, óók als er geen schenkbelasting verschuldigd is.
  Er is een overgangsregeling voor schenkingen die vóór 2010 al gedaan zijn onder oude voorwaarden en voor een lager bedrag dan het nu toegestane maximum. Daardoor is het mogelijk om nog een extra vrijgestelde schenking te doen tot het nieuwe maximum.
• Wanneer bij aankoop van een eigen woning een schenking wordt ontvangen waarbij gebruik is gemaakt van de verhoogde vrijstelling voor de schenkbelasting, verlaagt die schenking het bedrag van de maximale eigen-woningschuld voor de aftrek van hypotheekrente. 

Niet of niet voldoende aflossen 
Het is verplicht om te voldoen aan het overeengekomen aflossingsschema. Alléén zeer incidenteel kan daarvan worden afgeweken. Op overtreding van de aflossingsverplichting staat als straf het vervallen van het recht op rente-aftrek.

De regels en de uitzonderingen daarop zijn niet mals: 

• Wanneer je in een jaar niet of niet geheel voldoet aan de aflossingsverplichting mag je de rente die je in dat jaar werkelijk betaalde tòch aftrekken.
• Wanneer in je het tweede jaar óók niet of niet geheel voldoet aan de aflossingsverplichting, mag je nog steeds de werkelijk betaalde rente aftrekken, mits je een nieuw aflossingsschema hebt afgesproken met de verstrekker van de lening.
• Wanneer je in het tweede jaar niet voldoet aan de aflossingsplicht, en je hebt óók geen nieuw aflossingsschema afgesproken, dan mag je in dat tweede jaar géén rentebetaling meer aftrekken.
• Wanneer je in het tweede jaar niet voldoet aan de aflossingsplicht, en je hebt weliswaar een nieuw aflossingsschema afgesproken maar je houdt je er niet aan, dan mag je in dat tweede jaar óók geen rentebetaling meer aftrekken.
• Wanneer het recht op rente-aftrek is vervallen, worden zowel de woning als de schuld voor de woning in box 3 van de aangifte inkomstenbelasting ondergebracht. De rente-aftrek in box 1 vervalt dus subiet. Aanvankelijk was dat bedoeld voor de verdere looptijd. Bij de begrotingsbehandeling voor 2016 heeft de tweede kamer besloten deze draconische regel te verzachten. Herleving van hypothekrente-aftrek is dus mogelijk.
• Wanneer de aflossing en rente over enig jaar niet tijdig is betaald door een fout bij de overmaking, of door een fout in de berekening, mag dat in het volgende jaar worden hersteld. 
   

Leningen die niet hypothecair zijn

Net als voorheen hoef je niet per se een hypothecaire lening te hebben om in aanmerking te komen voor rente-aftrek. De lening mag gerust verstrekt zijn door anderen, bijvoorbeeld familieleden. 

Echter, ook dáár geldt dat de lening minstens annuïtair moet worden afgelost. En ook dáár geldt dat aan die aflossingsverplichting moet worden voldaan om het recht op aftrek van rente te behouden.

Wanneer je er tegen opziet om met je oma een ingewikkelde annuïtaire lening af te spreken, is er ook nog de mogelijkheid om een lineaire lening overeen te komen. Ook hier geldt dat de aflossing trouw moet worden betaald, en dat de rentelast daardoor ieder jaar lager wordt. 

Overigens mag de verplichte aflossing natuurlijk wèl gecompenseerd worden door schenking van de aflossings- en rentetermijnen. Een schenking tussen ouders en kinderen mag jaarlijks zonder heffing van schenkbelasting plaatsvinden, zolang het bedrag van de schenking minder is dan het jaarlijkse normbedrag. 

We bevelen wèl aan dat in dat geval de uitlener en schenker enerzijds en de lener en begiftigde anderzijds jaarlijks goed vastleggen wat de stand van de lening is op 1 januari, hoeveel rente is betaald en hoeveel is afgelost, en bovendien hoeveel is geschonken. 

De belastingdienst wil de mogelijkheid hebben om de aflossing goed te controleren. 

Leningen uit het buitenland

De belastingdienst wil ook bij in het buitenland afgesloten leningen de mogelijkheid hebben om de aflossing goed te controleren. Daarom is bepaald dat in het buitenland afgesloten leningen vanaf 1 januari 2013 moeten worden gemeld bij de belastingdienst waarbij het aflossingsschema moet worden overgelegd. Wordt dat niet gedaan, is er geen recht op aftrek van rente voor de eigen woning. Zowel de woning als de lening worden dan verwerkt in box 3 van de aangifte inkomstenbelasting. 

Melding bij de belastingdienst van een onderhandse of buitenlandse lening 
De melding bij de belastingdienst moet de volgende gegevens bevatten: 

• namen en adressen van de leners en leningverstrekkers
• burgerservicenummers van leners en leningverstrekkers
• startdatum van de lening
• hoogte van de lening 
• looptijd in maanden
• rentepercentage
• manier van aflossen (annuïtair of lineair) 
  Deze gegevens kun je met een standaardformulier verstrekken. Dat moet gebeuren uiterlijk op 31 december volgend op het jaar waarin je de lening afsloot.  

Maandlasten

In veel publicaties wordt gesuggereerd dat de nieuwe aflossingsregels leiden tot verhoging van maandlasten. Die opvatting is gelanceerd door de tegenstanders van de veranderingen; de hypotheekverstrekkers en een deel van de politiek. Vervolgens vind je deze opvatting ook vaak terug bij journalisten. Wij delen die opvatting niet. 

Feitelijk wordt ermee bedoeld dat de maandelijkse uitgaven van een woningbezitter gaan toenemen. Dat klopt, maar maandelijkse uitgaven zijn iets geheel anders dan maandlasten. 

Maandlasten zijn kosten; je wordt er armer van. Maar de maandelijkse uitgaven bestaan nu uit rente en aflossing. Van aflossing word je niet armer. Je hypotheekschuld vermindert er door en je bankrekening ook. Maar je vermogen blijft gelijk. 

Aflossingen zijn dus géén maandlasten. Alléén rentebetalingen zijn maandlasten. 

Sterker nog, door af te lossen verminder je de rentelasten. Je schuld wordt steeds lager, waardoor je ook steeds minder rente hoeft te betalen. Je maandlasten nemen juist af. 

Van aflossen wordt je dus rijker. 

Het enige nadeel dat je kunt voelen is dat aflossen op korte termijn ten koste gaat van je ruimte voor consumptieve bestedingen. Door niet af te lossen kon je bijvoorbeeld 3 x per jaar op vakantie, en vanaf nu maar 1 of 2 keer. Dat is droevig. 

Maatschappelijk gezien betekent dit dat door de nieuwe regels voor hypotheekrente-aftrek overbesteding wordt geremd, en de schuldenlast wordt verminderd. Dat is gezond. 

Hoe ziet nu zo'n annuïtaire aflossing eruit?

Stel je voor dat je voor de aankoop van je woning een bedrag van € 200.000 wilt lenen tegen 4,5% rente. De aflossing vindt annuïtair plaats in 30 jaar. Maandelijks betaal je dan een bedrag van € 1002,68 dat gedeeltelijk uit rente bestaat en gedeeltelijk uit aflossing. Per jaar betaal je dus 12 x € 1.002,68 ofwel € 12.032. 

Het rente-aandeel in deze € 12.032 daarin is in het begin hoog, maar wordt allengs lager omdat je steeds meer aflost. 

In het eerste jaar is in die betaling van € 12.032 het rente-aandeel € 8.754 en de aflossing op de hoofdsom € 3.278. 

In het 11e jaar bestaat de betaling van € 12.032 inmiddels uit een rente van € 6.941 en een aflossing van € 5.091. 

In het 21e jaar bestaat de betaling van € 12.032 inmiddels uit een rente van € 4.126 en een aflossing van € 7.906. 

De laatste betaling in het 30e jaar is vrijwel geheel aflossing en een zéér klein bedrag aan rente. 

De rentelasten van de aflossingsvrije hypotheek, de annuïtaire hypotheek en de lineaire hypotheek met elkaar vergeleken

We gaan door op hetzelfde voorbeeld: je leent € 200.000 tegen een rente van 4,5%. We berekenen nu de rentelast over de gehele periode van 30 jaar, en daarna de fiscale gevolgen van de rente-aftrek in het belastbaar inkomen. Tenslotte rekenen we uit wat de aanschaf van de woning je kost aan netto-rentelasten. 

Wanneer je deze lening had afgesloten met een klassieke aflossingsvrije hypotheek, had die je in 30 jaar x 4,5% van € 200.000, ofwel € 270.000 alleen al aan rente gekost. Dat is véél rente. Méér dan je uitgeeft voor de woning zelf. Aan het einde van de looptijd moet je de hoofdsom van € 200.000 nog in één keer aflossen. 

Als je een annuïtair aflosbare lening afsluit, betaal je 360 termijnen van € 1.002,68. Je geeft dan je in totaal € 360.965 uit. Dat is € 200.000 voor de aflossing van de lening, en € 160.965 voor de rente. Dat is óók veel rente, maar wèl véél minder veel. 

Als je een lineair aflosbare lening van € 200.000 sluit betaal je over de gehele looptijd € 135.375 rente. Dat is de de laagste rentelast.

De eerste conclusie is dus dat de lineair aflosbare hypotheek de goedkoopste manier van financieren is. Maar wordt het fiscale voordeel van de aftrek bij de annuïtair en lineair aflosbare lening niet elk jaar lager, terwijl die bij de aflossingsvrije hypotheek lekker hoog blijft? Dat klopt, omdat je steeds minder rente betaalt. Maar daarom is het netto voordeel juist extra groot. Dat maken we zichtbaar in de volgende paragraaf: 

Vergelijking van de rentelasten van deze 3 hypotheekvormen na belastingteruggaaf

We rekenen de effecten van belastingteruggave uit bij een inkomstenbelastingtarief van 38%, want dat sluit mooi aan bij de wetswijziging die uiteindelijk voor iedereen een maximale belastingteruggave van 38% beoogt. Bovendien is het voor dit moment ook nog een redelijk gemiddeld teruggaafpercentage.

Wanneer je over de gehele looptijd € 270.000 rente betaalt over een aflossingsvrije hypotheek en daartegenover een belastingteruggave krijgt van 38% kost de lening je nog steeds 62% van die € 270.000 ofwel € 167.400. 

Wanneer je daarentegen € 160.965 rente betaalt over een zelfde bedrag dat je echter annuïtair aflosbaar hebt geleend, kost deze lening je na een belastingteruggave van 38% uiteindelijk € 99.800.

Tenslotte de lineair aflosbare hypotheek van € 200.000. Deze kost aan rente over de gehele periode van 30 jaar een rentebedrag van € 135.375. Na een belastingteruggave van 38% kost deze lening je € 84.115. 

Wanneer in de loop der jaren de feitelijke belastingpercentages anders zijn dan 38%, verandert dat niets aan de conclusies. 

De conclusie uit deze vergelijking is dat de lineair aflosbare hypotheek de helft van de aflossingsvrije hypotheek kost. 

De duidelijke verliezer in deze vergelijking is de aflossingsvrije hypotheek die de Nederlandse banken en hypotheekbemiddelaars zo enthousiast hebben gepropageerd en vervolgens verkocht. 

Maar de eigenlijke verliezers zijn de mensen die zich zo'n hypotheek hebben laten aanmeten, en onze nationale schatkist die daardoor geplunderd is.

Misschien begrijp je nu waarom wij helemaal niet zo rouwig zijn over de gedwongen beperking van de hypotheekrente-aftrek.