Het huurwaardeforfait
Het huurwaardeforfait is een voordeel dat in aangifte inkomstenbelasting wordt opgenomen wanneer je eigenaar bent van een door je zelf bewoonde woning. Het is een voordeel dat je hebt ten opzichte van hen die geen woning in eigendom hebben. Het is een voordeel omdat je door de eigendom van je woning een grotere draagkracht hebt. Die draagkracht is een van de beginselen van inkomstenbelastingheffing.
Het voordeel wordt uitgedrukt in een zogenaamde 'forfaitaire huurwaarde' die tot het belastbaar inkomen wordt gerekend. In veruit de meeste gevallen bedraagt die huurwaarde 0,75% van de waarde van de woning.
De waarde van de woning
Voor de waarde waarover het huurwaardeforfait wordt berekend wordt uitgegaan van de zogenaamde WOZ-waarde. Dit is de waarde die elk jaar wordt vastgesteld met het oog op de berekening van de gemeentelijke heffingen.
De in 2018 geldende WOZ-waarde is die welke is vastgesteld door de gemeente op de peildatum 1 januari 2017. Deze waarde is aan de eigenaar medegedeeld in een beschikking. Je vindt de waarde óók terug op de jaarlijkse aanslag van de gemeente voor de onroerende-zaak-belasting. De waardevaststelling vindt elk jaar plaats.
Wanneer je de woning kortgeleden hebt gekocht kan het voorkomen dat je de WOZ-waarde niet weet. Omdat WOZ gegevens openbaar zijn kan je die inzien via https://www.wozwaardeloket.nl.
Wanneer je WOZ-waarde hierop (nog) niet bekend is dan kun je die achterhalen bij de gemeente, bij de vorige eigenaar, of ontlenen aan de eerstvolgende aanslag voor onroerende-zaak-belasting.
De volledige huurwaardetabel voor 2017
Wanneer de woz-waarde lager is dan € 12.500, is het huurwaardepercentage 0
wanneer de woz-waarde hoger is dan € 12.500 en lager is dan € 25.000, is het huurwaardepercentage 0,3
wanneer de woz-waarde hoger is dan € 25.000 en lager is dan € 50.000, is het huurwaardepercentage 0,45
wanneer de woz-waarde hoger is dan € 50.000 en lager is dan € 75.000, is het huurwaardepercentage 0,60
wanneer de woz-waarde hoger is dan € 75.000 is het huurwaardepercentage 0,75
wanneer de woz-waarde hoger is dan € 1.060.000 is de huurwaarde € 7.950 plus 2,35% over het meerdere boven de € 1.060.000
Niet méér huurwaarde dan hypotheekrente
Wanneer het huurwaardeforfait hoger is dan de hypotheekrente hoeft het meerdere niet meer bij het inkomen geteld te worden. Huurwaardeforfait en hypotheekrente worden dan tegen elkaar weggestreept.
Een voorbeeld. Stel dat het huurwaardeforfait € 2.000 bedraagt. Je hebt nog een kleine hypotheek waarvoor je € 800 rente hebt betaald. Het saldo van € 1.200 hoeft niet bij het inkomen te worden geteld.
Gedeelten van het jaar
Wanneer je de woning slechts een gedeelte van het jaar zelf bewoont, geldt alleen voor dat deel van het jaar het huurwaardeforfait. Dat doet zich bij voorbeeld voor wanneer je in de loop van het jaar de woning betrekt of verlaat.
Dat geldt niet wanneer je de woning tijdelijk verlaat wegens vakantie of studie of uitzending naar het buitenland. Zolang de woning je ter beschikking staat als hoofdverblijf geldt het huurwaardeforfait.
Hoofdverblijf?
Dat kan problemen geven met de belastingdienst. Wanneer je voor langere tijd de woning hebt verlaten, terwijl je elders je hoofdverblijf hebt gevestigd, is de oude woning géén hoofdverblijf meer. Je hoeft dan voor de oude woning geen forfaitaire huurwaarde meer aan te geven. Maar je hebt dan ook géén recht meer op hypotheekrente-aftrek daarvoor.
In fiscaal jargon: de woning verhuist van box 1 naar box 3. Géén hypotheekrente-aftrek meer, maar de waarde van de woning wordt een bezitting in het belaste vermogen.
De hypotheek wordt behandeld als schuld in de berekening van het belaste vermogen. Over de vraag wáár je hoofdverblijf nu werkelijk is, kun je eindeloos met de belastingdienst discussiëren. De bewijslast ligt vooral bij de woningbezitter. Het probleem doet zich vooral voor wanneer je deels in het buitenland verblijft en deels in Nederland.
Er is maar één hoofdverblijf mogelijk. Welk dat is kun je betogen aan de hand van vele feiten en omstandigheden. Hoe vaak ben je er? Waar ontvang je de post? Wáár gaan de kinderen naar school? Wáár staat je auto geregistreerd? Wáár ben je lid van verenigingen?
Een gedeelte van de woning
Wanneer je een deel van de woning verhuurt aan anderen, is het de vraag of dat deel nog tot de 'eigen woning' behoort. Is dat alléén in je vakantie of tijdens een kortstondige uitzending naar het buitenland, dus tijdelijk, dan blijft de gehele woning beschouwd worden als eigen woning. Dat betekent dat de forfaitaire huurwaarde in het belastbare inkomen wordt opgenomen, en dat de hypotheekrente aftrekbaar is.
In dat geval mogen de bruto huuropbrengsten voor 70% worden aangegeven als opbrengsten van de eigen woning. De resterende 30% wordt beschouwd als kosten van onderhoud, toezicht, heffingen en energie.
Wanneer echter dat deel van de woning méér dan tijdelijk beschikbaar wordt voor verhuur aan derden, is het geen deel meer van de eigen woning. Voor dat deel vervalt dan de hypotheekrente-aftrek.
In fiscaal jargon: dat deel van de woning verhuist van box 1 naar box 3. Géén hypotheekrente-aftrek meer voor dat deel. De waarde van de woning wordt voor dat deel beschouwd als bezitting in het belaste vermogen. De hypotheek wordt voor dat deel behandeld als schuld in de berekening van het belaste vermogen.