De aankoop van een werkruimte

Wanneer je voor je praktijk een atelier of werkruimte koopt heeft dat verschillende consequenties:

1. Bedrijfsvermogen

Een onroerend goed dat geheel of nagenoeg geheel (méér dan 90%) voor bedrijfsdoeleinden in gebruik is, wordt beschouwd als bedrijfsvermogen. Dat betekent dat de aankoopprijs een investering is, en als zodanig in de balans van je onderneming wordt opgenomen. 

Wanneer je daarvoor een hypotheek afsluit, is die schuld daardoor een ondernemingsschuld, en wordt eveneens in de balans opgenomen. 

2. Onderhoudskosten

Alle kosten die aan het pand verbonden zijn, zoals gemeentelijke heffingen, onderhoud, reparaties zijn bedrijfskosten. De bedrijfskosten zijn aftrekbaar. 

3. Hypotheekrente

Ook de hypotheekrente is een aftrekbare bedrijfslast, en wordt als kosten ten laste van de winst geboekt. Dat geldt eveneens voor afsluitprovisie, taxatiekosten en notariskosten. 

4. Verbouwing

Wanneer je het pand vervolgens flink opknapt en verbouwt, zijn dat kosten die verbonden zijn aan de investering. Die moeten dus ook in de balans opgenomen worden. De consequentie hiervan is dat ze niet als bedrijfskosten worden geboekt. Wel komen ze later via afschrijving van de verbouwingskosten ten laste van de winst. 

5. Investeringsaftrek

Investeringsaftrek is mogelijk voor bedrijfsmatig onroerend goed, echter niet over de waarde van de ondergrond. Investeringsaftrek geldt ook niet voor woonhuizen. Dus zelfs wanneer je op grond van het bestemmingsplan een tijdelijke ontheffing hebt voor bedrijfsgebruik, terwijl het toch een woonhuis is, geldt geen investeringsaftrek.

Investeringsaftrek toepassen heeft als consequentie dat bij latere verkoop of bij het einde van de onderneming in het pand, er een desinvesteringsbijtelling moet plaatsvinden. Het is dan ook maar de vraag of investeringsaftrek, als die al mogelijk is, zo verstandig is. 

6. Afschrijving

De waardevermindering van het pand kan als afschrijvingskosten te laste van de winst worden geboekt. Dat kan totdat de (vermoedelijke) restwaarde bereikt is. Op de huidige onroerend-goed-markt mag je er in veel gevallen van uitgaan dat de aankoopprijs minstens de restwaarde is. Afschrijven heeft in veel gevallen niet zo veel zin. Vaak worden alleen verbouwingskosten afgeschreven. 

7. Verkoopwinst

Wanneer je later dit bedrijfspand verkoopt wordt de opbrengst in het resultaat van de onderneming verwerkt. Dit betekent dat de opbrengst, voor zover die groter is dan de waarde in de balans, als winst wordt gezien. 

Je betaalt dus inkomstenbelasting over de winst bij verkoop van een bedrijfspand. Dat wijkt af ten opzichte van de winst die je behaalt bij verkoop van een privé-pand, dat je als woonhuis of als belegging hebt. Die winst is onbelast. 

8. Vermogensheffing

Een onroerend goed dat tot het bedrijfsvermogen hoort, hoeft niet in box 3 (inkomsten uit vermogen) te worden opgenomen. Ook de hypotheekschuld komt niet voor in de schulden onder box 3. 

Fiscaal voordeel of nadeel?

De vraag wordt ons vaak gesteld of de aanschaf van een werkruimte of atelier fiscaal voordelig is. Het feit dat je over de verkoopwinst inkomstenbelasting moet betalen is een fiscaal nadeel, en de aftrekbaarheid van alle kosten kun je als voordeel beschouwen. Maar dat zegt allemaal niets. Alleen maar focussen op de fiscale kant kan tot verkeerde beslissingen leiden. 

Waar het om gaat is of je een verstandige investering doet. En dat staat grotendeels los van de fiscale voor- en nadelen. 

• Een investering in een bedrijfspand is voordelig wanneer de kosten daarvan lager zijn dan de huur die je elders zou moeten betalen.
• En wanneer de investering bovendien leidt tot meer werkplezier is dat eveneens een heel belangrijk voordeel.
• Een derde voordeel kan zijn dat je in je eigen pand meer naar eigen wens kunt inrichten dan in een gehuurde ruimte.
• Een vierde voordeel is dat je niet gebonden bent aan starre huurcontracten met een duur van 5 jaar, waardoor je elke 5 jaar onzekerheid hebt of je er moet blijven zitten of juist niet.
• Een vijfde voordeel kan zijn dat de verwachting is dat het onroerend goed in waarde toeneemt. Die waardestijging komt je zelf toe. Je kunt die waardetoeneming bij voorbeeld gebruiken als oudedagsvoorziening.

Wanneer je het kostenaspect wilt beoordelen moet je idealiter een kostenberekening maken over bijvoorbeeld 20 jaar, zowel voor het beoogde bedrijfspand dat je wilt kopen, als voor een vergelijkbaar ander pand dat je zou kunnen huren.  

Kostenvergelijking

De jaarlijkse kosten van een bedrijfspand in eigendom zijn:

• hypotheekrente
• onderhoudskosten
• afschrijvingskosten
• gemeentelijke heffingen
• eventuele erfpacht
• energiekosten

Hier staat tegenover dat bij latere verkoop mogelijk een boekwinst ontstaat, die weliswaar belast is voor inkomstenbelasting, maar die toch een netto voordeel oplevert. 

De eenmalige kosten van dit bedrijfspand in eigendom zijn: 

• notariskosten
• afsluitprovisie hypotheek
• taxatiekosten 
• makelaarskosten

De jaarlijkse kosten van een gehuurd pand zijn:  

• huur
• binnenonderhoud
• gebruikersheffingen
• energiekosten
• rente over borgsom

De eenmalige kosten van een gehuurd pand zijn:  

• makelaar (soms)
• entreegeld (soms)
• overnamekosten interieur

Wanneer je deze kosten over een jaar of 20 berekent, en bovendien een schatting kunt maken van de eventuele netto verkoopwinst bij verkoop van het eigendomspand, kun je aardig vergelijken welke keuze het verstandigst is.  

We voorspellen je dat meestal de aankoop van een pand in eigendom de voordeligste keuze is. Bovendien heeft die keuze ook de andere genoemde voordelen. 

Het financieren van de inkomstenbelasting bij verkoop

Zoals hierboven uiteengezet is, is de verkoopwinst van een bedrijfspand belast. Dat moge jammer zijn, maar het is slechts één van de kostenposten die verbonden zijn aan het pand. Wanneer je het pand verkoopt kun je die belasting makkelijk financieren uit de verkoopopbrengst. 

Dat laatste wordt anders wanneer je het pand niet verkoopt, maar je stopt met het uitoefenen van je onderneming in het pand. Dat kan gebeuren wanneer je stopt met ondernemen überhaupt, of wanneer je elders je onderneming voortzet, terwijl je het pand als belegging aanhoudt. 

In dat geval houdt je werkruimte op bedrijfsvermogen te zijn, en wordt privé-vermogen. De fiscale consequenties zijn gelijk aan die bij verkoop. Je zult moeten afrekenen (inkomstenbelasting betalen) over de boekwinst van het pand. Daarvoor moet het onroerend goed getaxeerd worden tegen de waarde in het economisch verkeer op dat moment. 

Het lastige is nu dat je de inkomstenbelasting niet kunt financieren uit de verkoopopbrengst. Immers je verkoopt niet. De aanslag moet dus betaald worden uit gespaarde middelen.